«Ферро-Строй»: Новые нормативы машино-мест приведут к сокращению числа студий

Правительство Москвы с 5 августа 2026 года внедрило новый норматив количества парковочных пространств в новостройках. Минимальный коэффициент обеспеченности машино-местами теперь варьируется от 0,8 до 1,6 в зависимости от площади квартир. Это серьезный пересмотр стандарта, учитывая, что в большинстве жилых комплексов показатель сегодня не превышает 0,5 машино-мест на квартиру. Эксперты компании «Ферро-Строй» рассказывают о том, как новые требования отразятся на рынке жилья в столице.

Ретроспектива: лояльность к застройщикам

Мэрия Москвы впервые установила норматив обеспеченности новостроек машино-местами 11 лет назад. С 2015 по 2019 год минимальный показатель составлял 350 парковочных мест на 1000 жителей, рассказывают эксперты ГК «Ферро-Строй». Но многие девелоперы де-факто нарушали даже столь лояльное требование, приравнивая любую квартиру к одному жителю. В 2019 году власти внедрили более четкий, но все еще мягкий норматив «400 машино-мест на 1000 квартир», то есть коэффициент обеспеченности парковками был равен 0,4. Как ни парадоксально, в 2024 году правительство столицы снизило минимальное целевое значение до 257 машино-мест на 1000 квартир. Именно такой стандарт действовал до августа 2026 года.

«Прежние нормы обеспеченности квартир машино-местами в Москве были чрезмерно лояльными по отношению к застройщикам, – подчеркивает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» и EVRAZ STEEL. – Столичная мэрия, внедряя их, рассчитывала пересадить москвичей на общественный транспорт. Однако горожане не стали массово отказываться от личного транспорта, несмотря на интенсивное развитие сети метро, МЦД, электробусов и даже всесезонных речных трамваев. Напротив, за последние 10 лет число зарегистрированных в столице автомобилей увеличилось на 1,2 млн. В результате проблема нехватки парковок в мегаполисе приобрела системный характер. Именно поэтому сейчас правительству Москвы все же пришлось серьезно изменить норматив».

Нормы становятся строже, но есть переходный период

В августе 2026 года власти Москвы утвердили новый порядок расчета машино-мест для жилых проектов. Согласно постановлению столичной мэрии, на стадии градостроительного проектирования (ГЗК) расчет будет выполняться по общей площади жилья, на этапе архитектурно-строительного проектирования (АГР) – по числу квартир с учетом их размера.

При этом правительство Москвы гарантирует постепенный переход к более строгим стандартам – у застройщиков будет время на адаптацию. Новые нормы обеспеченности машино-местами не распространяются на жилые комплексы, которые уже получили разрешение на строительство или положительное заключение экспертизы до 5 августа 2026 года. Также они не станут обязательными для корпусов, которые планируется ввести в эксплуатацию до 1 января 2028 года. 

«Решение властей столицы об изменении параметров обеспеченности новостроек машино-местами – действительно актуальная мера, – отмечает Григорий Ваулин. – Острый дефицит машино-мест в большинстве новостроек Москвы стал серьезной проблемой, сдерживающей развитие мегаполиса. Из-за нехватки парковочных зон увеличивается нагрузка на городскую дорожную сеть. Кроме того, автомобилисты тратят больше времени и топлива, а застройщикам становится труднее воплощать в новостройках безопасную концепцию «двор без машин». При этом у девелоперов есть переходный период, который позволит выбрать максимально рациональную стратегию для реализации будущих проектов».

Риски удорожания жилья

Новые нормативы приведут к повышению себестоимости строительства жилья в Москве. Финансовые модели проектов носят индивидуальный характер. Если возросшая материальная нагрузка полностью ляжет на клиентов, студии подорожают в среднем на 18,2%, двухкомнатные квартиры – на 9,1%, трехкомнатные – на 6,8%, подсчитали аналитики ГК «Ферро-Строй». Дополнительные обременения будут перенесены в основном на дольщиков.

«Чаще всего бизнес-модели новостроек рассчитаны таким образом, что себестоимость реализации проекта распределяется между всеми дольщиками, – рассказывает Григорий Ваулин. – В таких случаях за наличие машино-мест приходится переплачивать даже клиентам, не владеющим автомобилями. Подобная «наценка» в ближайшей перспективе может серьезно вырасти, особенно для покупателей студий. Однако в условиях снижения платежеспособного спроса застройщики не допустят рост цен на квартиры более чем на 5-10%. Часть издержек «съест» прибыль девелопера».

В новостройках станет меньше микроквартир

В соответствии с новым нормативом для квартир площадью до 70 кв. м московские девелоперы обязаны проектировать, как минимум, 0,8 машино-мест, для квартир площадью 70-100 кв. м – 1,2 машино-мест, для квартир площадью более 100 кв. м, а также коттеджей и таунхаусов – 1,6 машино-мест. При этом внедряемая властями столицы жесткая привязка к количеству квартир на финальной стадии АГР не позволит увеличивать количество реализуемых квартир без пропорционального повышения числа машино-мест.

С учетом обновленных правил становится выгоднее проектировать более просторные квартиры – преимущество двухкомнатные и трехкомнатные, пришли к выводу эксперты ГК «Ферро-Строй». Это позволит уменьшить количество требуемых парковочных мест и сэкономить полезное пространство для формирования дополнительной инфраструктуры или выполнения более обширного озеленения. Например, на 120 студий со средней площадью 30 кв. м (суммарно – 3600 кв. м) теперь потребуется проектировать 96 машино-мест, тогда как на 60 двухкомнатных квартир со средней площадью 60 кв. м (тоже 3600 кв. м) – 48 машино-мест. Ранее девелоперам было необходимо проектировать всего 257 машино-мест на 1000 квартир, независимо от площади лотов.

«Мелкая нарезка жилых комплексов обычно ведет к увеличению их маржинальности, – говорит Григорий Ваулин. – Как правило, средняя цена квадратного метра в студиях и однокомнатных квартирах выше, чем в двухкомнатных и многокомнатных. Стабильный спрос на микроквартиры обусловлен прежде всего доступным итоговым бюджетом покупки. Их приобретают преимущественно клиенты с невысоким уровнем доходов, а также инвесторы-рантье. Необходимость строить огромные паркинги для проектов, где преобладают микроквартиры, сделает такие комплексы экономически нецелесообразными. В итоге, девелоперы будут проектировать меньше студий и «однушек», отдавая предпочтение вариантам семейного формата. Таким образом, новое постановление правительства Москвы не только поможет решить проблему с дефицитом парковок, но и поспособствует более сбалансированному жилищному строительству. Спрос на микронедвижимость вполне сможет покрыть вторичный рынок».

«Ферро-Строй» – девелоперская компания, основанная в 2002 году. Занимается строительством комплексных проектов жилой и коммерческой недвижимости. В портфеле компании – более 2 000 000 кв. м. завершенного строительства, из которых порядка 800 000 кв. м – жилье. «Ферро-Строй» также имеет значительный опыт совместной работы с государственными органами по выполнению социальных обязательств в рамках инвестиционных проектов общей площадью более 120 000 кв. м. В настоящий момент в активной стадии реализации компании находятся 6 объектов общей площадью порядка 1 000 000 кв. м., в том числе проект комплексной жилой застройки городского квартала «Ривер Парк Коломенское», реализуемый совместно с компанией AEON Corporation.

Кроме того, «Ферро-Строй» активно внедряет на российском рынке технологию строительства зданий из металлокаркаса. В частности, в городском квартале «Ривер Парк Коломенское» на основе металлокаркаса построены корпус с апартаментами, два наземных паркинга, запланировано строительство третьего паркинга. Также «Ферро-Строй» проектирует и строит паркинги для сторонних заказчиков по всей России.

EVRAZ STEEL – уникальная партнёрская экосистема для стального строительства, предлагающая участникам отрасли цифровые сервисы и готовые решения для проектирования и строительства зданий и сооружений любого размера и сложности. Ядром экосистемы являются бизнесы и сервисы EVRAZ STEEL BUILDING, EVRAZ STEEL BOX, EVRAZ STEEL ENGINEERING и STEEL RADAR. А её участниками и партнёрами выступают проектные организации, заказчики, архитекторы, инженеры-проектировщики, производители и поставщики металлоконструкций, а также строительные компании.

За дополнительной информацией обращайтесь:

Елена Кудымова,

Моб.: 8-916-510-04-20

Email: pr@metrium.ru